Türkiye'de gayrimenkullerin kimlik belgesi anlamına da gelen tapu sistemi oldukça gelişmiş müstakil bir sistem olarak uygulanmaya devam ediliyor. Gayrimenkuller için iki farklı tapu oluşturulabiliyor. Bu kapsamda mülkiyet sahibi sayısına göre tapular hisseli veya müstakil olabiliyor. Hisseli tapuya sahip olan bir tapu üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Dolayısıyla bu tapular üzerinde bir tür ortaklık kurulmaktadır. Bu şekilde tapusu olan gayrimenkullerin hisse paylarının satılması da belirli özel kurallar çerçevesinde yapılabilmektedir.
HİSSELİ TAPU SATIŞI NASIL YAPILIR, NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Bir hisseli tapuda hisse sahibi olanlar kendi paylarına düşen kısımların satışını yapmak isteyebilirler. Ancak bu satış işlemi için çok farklı kurallar uygulanmaktadır. Müstakil bir tapu istenildiği gibi tapu sahibi tarafından satılabiliyor. Müşterek tapu satışında iş değişiyor ve şufa hakkı devreye giriyor. Şufa hakkı çok kapsamlı bir hak olduğu için bu hakka riayet etmeden satış yapanlar bedeli ağır sonuçlarla karşılaşabiliyorlar.
Hisseli tapularda şufa hakkı önalım hakkıdır. Bir gayrimenkulün hisse payı satılacaksa bu hisse payını satın alma hakkı önce diğer hisse sahiplerine verilir. Onlar bu hakkı kullanmak istemezlerse o zaman üçüncü kişilere satış yapılabilir. Bundan dolayı satış teklifi ile olarak hissedarlara yapılmalıdır ve bu teklifin yazılı belgeye dönüştürülmesi için noter üzerinden yapılması önemlidir. Bu teklif yapılmaz ve tapu hissesi bir üçüncü kişiye satılırsa o zaman işler çok karışacaktır.
Hissedarlar kendilerinden habersiz bir şekilde tapunun hissesinin üçüncü bir kişiye satıldığını öne sürerek tapu devrinin iptalini isteyebilirler. Bu durumda mahkeme tapu tescil işlemini iptal edecektir. Ancak süreç öyle basit bir iptal kararı ile tamamlanmaz. Satışı yapılan hisse payı ortaklara satılır. Satış değeri ise tapuda gösterilen satış bedeli olur. Daha az masraf ödemek için satış bedelini düşük gösterenlerin kaybı çok daha büyük olmaktadır.