Gayrimenkul Hukuku ile Miras Hukuku konusunda çok sayıda araştırılma yapılıyor. Gayrimenkullerin mülkiyetlerinin miras yoluyla el değiştirmesi durumunda bazı kurallar uygulanmaya başlanıyor. Bu kurallardan dolayı da mirasçılar gayrimenkuller üzerinde tam bir tasarruf hakkı elde edemiyorlar. Bunun için tüm ayrıntılar en ince noktasına kadar öğrenilmek isteniyor. Özellikle son günlerde miras kalan ama intikal işlemi yapılmayan gayrimenkullerin satışlarına dair sorgulamalar yapılmaya başlandı. Bu kapsamda olan ev, arazi, arsa, tarla gibi taşınmazlar üçüncü kişilere satılabilir mi?
MİRAS KALAN GAYRİMENKULÜN İNTİKAL İŞLEMİ YAPILMALIDIR
Bir kişinin vefatının ardından mirasçılarına kalan gayrimenkulün intikal işlemlerinin yapılması o gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunmak için hayati bir öneme sahiptir. Ancak Türkiye'de uzun yıllar intikal işlemi yapılmayan gayrimenkuller bulunmaktadır. Dolayısı ile bu gayrimenkullerin satışları konusunda da çok sayıda bilinmezlikle karşı karşıya kalınmaktadır. İntikal işlemi ile intikal ettirilmemiş gayrimenkullerin satışının yapılması mümkün değildir. Özellikle de hisseli mülkiyete sahip gayrimenkullerde iş içerisinden çıkılamaz hale gelmektedir.
İNTİKAL İŞLEMİ YAPILMADAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE HİSSE SATIŞI YAPILABİLİR Mİ?
Bir gayrimenkul miras yoıluyla birden fazla kişiye kalmışsa ve intikal işlemi yapılmamışsa ciddi bir mülkiyet hakkı sorunu doğmaktadır. Böyle bir durumda mirasçılar bu gayrimenkuller için satış işlemi gerçekleştirirken kanuni engellemeler ile karşılaşırlar. Çünkü gayrimenkul henüz o kişilerin mülkiyetine işlenmemiştir. Dolayısı ile bu yeni durum netleşmediği için gayrimenkulün elbirliği mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyet mi olacağı bilinmemektedir. Bu şekilde üçüncü kişilere satış işlemi gerçekleştirilememektedir. Öncelikle gayrimenkulün intikal işlemi yapılmalı ve üçüncü kişilere satış aşaması ondan sonra devreye girmektedir.
İntikal işlemi yapılmamış bir gayrimenkulde satış işlemi yapabilmenin tek imkanı vardır. O da bir mirasçının payını bir diğer mirasçıya satmasıdır. Bu şekilde satışlara izin verilir. Mirasçı diğer mirasçının payını satın alıp mirastaki payını arttırabilir. Bu satış için de sözleşme kurulmalıdır.
İntikal işleminin yapılması bir gayrimenkulde üçüncü kişilere hisse satışına teorik olarak imkan verilmesi anlamına gelmektedir. Böyle bir durum pratikte uygulanamayabilir. Çünkü devreye önalım hakkı girecektir. Ortak mülkiyetlerde ön alım hakkı diğer pay sahiplerine aittir. Onlar önalım haklarını kullanmazsalar o zaman üçüncü kişilere pay satışı yapılabilir.