Emlak sektöründe artan konut satışları ev fiyatlarında farklılaşmalara neden oldu. Konut kredileri ile sağlanan bu yükseliş hareketi neticesinde vatandaşlar satın almak istedikleri konutların gerçek fiyatlarının öğrenmek istiyorlar. Bir evin gerçek değeri nasıl hesaplanır? Bu soruya ekonomist Özgür Demirtaş yanıt verdi?
Türkiye'de Haziran ayında devreye alınan düşük maliyetli konut kredileri ile vatandaşlar uygun imkanlarla ev sahibi olma fırsatı elde ettiler. Piyasanın rekorlar kıran bir canlılık kazanmasının ardından fiyatlarde meydana gelen yükseliş vatandaşları konut yatırımı yaparken çok daha fazla düşünmeye itti. Peki bir evin gerçek değeri nasıl hesaplanır? Satış değeri yüksek olan konutlar nasıl tespit edilir?
BİR EVİN GERÇEK DEĞERİ NASIL HESAPLANIR?
Türkiye'nin önemli ekonomistlerinden olan Özgür Demirtaş bir evin gerçek değerinin bilimsel veriler ışığında nasıl hesaplanması gerektiğini açıkladı. Konut yatırımı yapacak olan vatandaşları bilgilendiren Özgür Demirtaş, “Bir evin değeri o evin size ileride getireceği gelirlerin bugüne indirgenmiş halidir. Bir eviniz varsa siz ondan yıllarca kira geliriz alırsınız ve sonunda da o evi satarak bir para elde edersiniz. Evin gerçek değeri işte hem kira gelirlerinin hem de daha sonra satıştan elde edilecek gelirin bugüne indirgenmesiyle bulunur.” dedi.
EKONOMİST ÖZGÜR DEMİRTAŞ'TAN KONUTLARIN GERÇEK DEĞERİNİ HESAPLAMA FORMÜLÜ
Örnek vererek bir evin değerinin nasıl hesaplanması gerektiğini açıklayan Özgür Demirtaş, “Örnek vermek gerekirse İstanbul Ataşehir'de 4+1 ve 220-240 metrekarelik bir ev aldığımızı düşünelim. Bu evin şu anda ortalama değeri 2.229.000 TL civarında bulunuyor. Evin olduğu bölgeye göre ortalama kirası da 7.000 TL olduğunu öğrendik. Yıllık kira olarak 84.000 TL kira geliri elde ediliyor. Bu kiranın da 17.000 TL'lik bir vergisi bulunuyor ve doğru sonuçlar elde edebilmek için bunu da hesaba katmamız gerekiyor. Bu hesaplamayla vergi düşüldükten sonra elde edilecek yıllık kira geliri 67.000 TL olacak.” ifadelerini kullandı.
Aynı örnek üzerinden değerlendirmelerine devam eden Özgür Demirtaş, “Örnek verdiğimiz evi alan vatandaşın 10 yıl sonra bu evi sattığını düşünelim. Bugün 2.299.000 TL'ye alınan evi 10 yıl sonra 3.000.000 TL'ye sattığını varsayalım. 10 yılın sonunda yıllık kira geliri ve evin satış rakamı eklendiğinde o vatandaşın eline 3.067.000 TL geçecek.” şeklinde konuştu.
GELECEKTEKİ KİRA GELİRLERİ BUGÜNE İNDİRGENMELİ!
Verdiği örnekte evin gerçek değerini hesaplayan Özgür Demirtaş, “Satışının yapıldığını varsaydığımız evden 10 yılda alınacak kira gelirinin bugünkü rakamlara indirgendiğinde toplamda 1.077.812 TL kira geliri elde edildiğini görüyoruz. Bu da evin gerçek değeri oluyor. Bu hesaplama yapılırken Türkiye'deki faizler hesaba katılarak 10 yıllık kira geliri bugüne indirgenmelidir. Yüzde 15 faizin olduğu bir ülkede böyle bir yatırım yapılırsa bu evin gerçek değeri 1 milyon TL ile 1,1 Milyon TL arasındadır.” dedi.
EMLAK FİYATLARI NASIL ARTAR?
Emlak fiyatlarının nasıl artması gerektiği üzerine ekonomik tespitler yapan Özgür Demirtaş, “Faizler indirildiğinde ev fiyatları artar. Ancak enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde faizlerin indirilmesi konut fiyatlarında sürdürülebilir bir artış getiremez. Konut fiyatlarının arttırılması için yapılması gereken o konutların kira gelirlerini arttırmaktır. Bu şekilde sürdürülebilir bir konut fiyatı artışı sağlayabilirsiniz. Kira gelirlerinin artmasını da o evlerde oturacak vatandaşların gelirlerini arttırmaktan geçmektedir. Sürdürülebilir emlak fiyatları artışı bu şekilde sağlanabilir. Aksi durumda fiyat artışları geçici olur.” ifadelerini kullandı.