Gayrimenkullerin kimlik belgesi olan tapular Türkiye’de iki farklı şekilde olabilmektedir. Bir kişiye ait olan müstakil tapular ile birden fazla kişinin sahipliği şeklinde oluşturulan müşterek tapular gayrimenkullerin mülk sahipliğini belgeleyebilmektedir. Müstakil tapular hisseli tapu olarak bilinen müşterek tapulara göre daha güvenlidir. Hisseli tapularda ortaklar arasında tam bir güven tesis edilemiyor. Kötü niyet olmasa dahi diğer ortakların mülk sahipliğinin zarar görebileceği durumlar olabiliyor.

İCRA BORCU BÜYÜK RİSK!

Bir gayrimenkulde birden fazla kişinin mülk sahibi olması az veya çok ortaya bir anlaşmazlık çıkaracaktır. Bu gayrimenkullerin idaresi kardeşler arasında dahi çok zordur. Bundan dolayı genellikle dışarıdan farklı kişilerin bu ortaklığa girmeleri istenmemektedir. Bunun olmaması için bazı yasal haklar da bulunuyor. Ancak istisnai uygulama olduğunda hiç hesapta yokken hisseli tapu sahipleri hiç tanımadıkları kişilerle ortak olabiliyorlar.

Hisseli tapularda hisse sahiplerinin önalım hakkı bulunuyor. Bir hissedar tapu payını üçüncü kişilere satmış ve tapu devri yapılmış olsa dahi ortakların itirazı ile o hisse payı ortaklara devredilebiliyor. Bu hisseli tapulardaki ortaklığı koruyabilmenin en önemli yasal güvencesi oluyor. Ancak burada ortaklığı üçüncü kişilerin girebilmelerinin istisnai uygulaması bulunuyor.

Bir tapuda hissedarı olan kişinin icrada borcu varsa sahip olduğu hisse payı bu icra borcundan dolayı haciz işlemleri neticesinde satılabilir. İcra müdürlüklerinin yapacağı bu satışlarda diğer hissedarların önalım hakları bulunmayacaktır. Bu satışlarda en yüksek teklifi verenler hisse payını icra üzerinden satın alıyorlar. Diğer ortaklar ise buna itiraz dahi edemiyorlar.

TEHLİKESİ NE?

Üçüncü kişilerin bir gayrimenkule ortak olmaları halinde ne olacağı, nasıl taleplerde bulunacakları bilinemeyecektir. Öncelikle o gayrimenkulün idaresinde hak sahibi olacak ve mevcut uygulama sona erecektir. Bunun yanında bu üçüncü kişiler tapunun tamamını almak için mahkemeye de başvurabilirler. Hazırlıksız bir anda diğer hissedarlar tapularının yok pahasına satın alınması ile karşı karşıya kalabilirler.

NE YAPILMASI GEREKİYOR?

Üçüncü kişilerin hissedar olmaması için hisseli tapu sahiplerinin yapmaları gereken bir işlem bulunmaktadır. Artık tapu müdürlükleri dijital ortama taşındı. Kişiler tapularını E-Devlet sistemi üzerinden kontrol edebiliyorlar. Bunun için de belirli aralıklarla E-Devlet sisteminde tapu sorgulaması yapılmalı ve tapular üzerinde herhangi bir haciz şerhi konulup konulmadığına bakılmalıdır. Eğer bir hissedarın hisse payı için haciz işlemi başlatılmışsa orada görülecektir. Bu durumda daha icradan satış yapılmadan kişinin borcu kapatılırsa icradan satış engellenir. Bu da üçüncü kişilerin gayrimenkule ortak olmalarını engelleyecektir.