Müşterek Tapulu Arazilerde Hangi Durumda Hissedarların Önalım Hakkı Yoktur?
Türkiye'de uygulanan tapu sistemi gereği bir gayrimenkulün birden fazla sahibi olabiliyor. Bu gayrimenkul sahipleri belirli oranlarda hisseleri ile gayrimenkulün mülkiyetinde hak sahibi olabilmektedirler. Bu şekilde yapılmış tapulara hisseli tapu veya müşterek tapu adı verilir. Bu tapuların kendilerine has bazı kuralları vardır. Ortaklar yani hissedarlar birbirlerine karşı sorumlu da olabilmektedirler. Hatta şufa hakkı adı verilen önalım hakkı en çok bilinen yükümlülük ve haktır.
MÜŞTEREK TAPUDA ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Müşterek tapuya sahip bir arazinin satışı sırasında önalım hakkı devreye girmektedir. Eğer arazi tüm ortakların kararı ile satışa çıkmıyorsa önalım hakkı devreye girer. Bu gayrimenkullerde yapılacak olan hisse satışları bu önalım hakkına tabidir. Hissedarlardan birisi veya daha fazlası gayrimenkuldeki hisselerini satmak isterlerse öncelikle bunu diğer hissedarlara teklif etmelidirler. Bu teklif yapılmadan 3. kişilere yapılacak tüm satışlar sakat satış olacaktır. Çünkü hissedarlar diğer hisselerde ön alım hakkına sahiptir.
Önalım hakkının kullanılmasına izin verilmeden yapılan satışlar kolay bir şekilde mahkeme aracılığı ile bozulacaktır. Hatta eğer hisse satışı sırasında tapuda düşük bedel gösterilirse diğer hissedarlardan birisi veya tamamı bu 3. kişiye satılan hisseyi tapuda gösterilen bedel karşılığında alabilecekler. Örneğin 250 Bin TL bedelle arazideki hissesini hissedarlarına teklif etmeden 3. kişiye satan bir hisse sahibi tapuda bunu 50 Bin TL olarak göstermiştir. Böyle bir durumda diğer hissedarlar 3. kişinin 250 Bin TL ödeyerek aldığı hisseyi 50 Bin TL ödeyerek alabilirler. Buna da mahkeme karar vereceği için hüküm kesinlikle uygulanacaktır.
ÖNALIM HAKKI HANGİ DURUMDA YOKTUR?
Arazinin hissedarlarından birisinin borcu nedeniyle kendisinin hisse payı icra yoluyla satışa çıkarılabilir. İşte icra kanalı ile yapılacak bu satışlarda diğer hissedarların önalım hakkı yoktur. İcra satışına hissedarlar katılıp teklif verebilirler ama herhangi bir avantaj kullanamazlar. 3. kişiler bu hisseyi icradan satın alabilirler.
